Author: Bianca Kratt Abandon de biens par les locataires en Alberta En Alberta, la Residential Tenancies Act (RTA) fournit des réponses sur ce qu’il faut faire si un locataire résidentiel laisse des biens derrière lui.[1] La RTA définit les biens abandonnés comme des biens laissés dans des lieux résidentiels par un locataire qui a soit abandonné les lieux, soit quitté les lieux après la fin de la location.[2] Il existe diverses obligations en fonction du scénario précis d’abandon, et des rapports doivent être tenus sur la façon dont les biens abandonnés sont traités. Cependant, l’Alberta n’a pas de législation ou de lignes directrices similaires concernant les baux commerciaux. Si le bail contient une disposition relative à l’abandon qui décrit ce qui se produira dans une telle situation, le propriétaire peut procéder au traitement des biens comme convenu précédemment. Cependant, il est possible que le bail ne contienne pas de disposition spécifique concernant le traitement des biens abandonnés. Considérations préliminaires pour les propriétaires commerciaux La première considération importante est le statut du bail. Si le bail n’a pas encore été résilié et qu’il existe une clause d’abandon, celle-ci indique ce que le propriétaire doit faire et les obligations qu’il a envers le locataire. Si le bail n’a pas été résilié, qu’il n’y a pas de disposition d’abandon et que le loyer n’est pas payé, le propriétaire peut exercer son droit de saisie. Le droit de saisie, qui est un recours issu de la common law, permet au propriétaire de saisir les biens meubles du locataire qui se trouvent sur les lieux loués jusqu’à un moment où la dette est payée.[3] Au moment de la saisie, le propriétaire doit veiller à informer le locataire que le bail n’est pas résilié. Si le propriétaire exerce ce droit alors que le bail a été effectivement résilié, il peut être tenu responsable du délit de conversion.[4] Si le bail est toutefois résilié, le propriétaire ne doit pas se débarrasser immédiatement des biens, car il est généralement devenu un « dépositaire involontaire » des biens.[5] Cela signifie qu’il est en possession des biens du locataire, mais qu’il a également le devoir, en vertu de la common law, de conserver ces biens, car ils lui ont été essentiellement confiés. Ce problème ne se pose qu’avec les biens meubles, car les accessoires fixes deviennent la propriété du propriétaire à moins que le locataire n’exerce son droit de les retirer en accordance avec les termes du bail.[6] Ainsi, les propriétaires doivent être prudents lorsqu’ils résilient le bail lorsque le locataire abandonne la propriété et qu’un loyer est dû, car ils se voient alors imposer une obligation de conservation. La deuxième considération importante est le statut du bien abandonné et du locataire. Un propriétaire qui a affaire à des biens abandonnés devrait d’abord vérifier le registre des sûretés mobilières, pour voir si les biens ont été enregistrés comme garantie d’un prêt.[7] Cette vérification peut être effectuée dans n’importe quel bureau d’enregistrement de l’Alberta. Si les biens ont été enregistrés, un créancier garanti pourrait être en position de saisir les biens et à les enlever des lieux. [8] Lorsqu’il n’y a pas de créancier garanti et que le locataire n’a pas répondu aux demandes d’enlèvement des biens, le propriétaire devra décider de la marche à suivre. Le propriétaire devra faire preuve de prudence lorsqu’il décidera de la manière de traiter les biens. En tant que dépositaire involontaire, il a le devoir de s’abstenir d’endommager les biens intentionnellement ou par imprudence, ce qui inclut leur élimination.[9] L’aliénation pure et simple des biens, en tant que dépositaire involontaire, peut donc exposer le propriétaire à une responsabilité délictuelle de conversion s’il n’a pas encore été pleinement établi qu’ils ont été abandonnés. Si le propriétaire élimine certains biens sans instructions explicites du locataire, cela pourrait être considéré comme une prise en charge et un exercice non autorisés du droit de propriété sur les biens ou les objets personnels appartenant au locataire.[10] Les propriétaires doivent également être prudents s’ils menacent de mettre les biens en entreposage et de facturer des frais au locataire, car ils pourraient, par inadvertance, s’imposer une norme de diligence plus élevée à l’égard des biens en devenant un dépositaire gratuit.[11] En général, un dépositaire involontaire ne peut pas éliminer des biens à moins : a) d’obtenir une ordonnance du tribunal ; b) que le locataire consente à ce qu’ils soient retirés ; ou c) que le propriétaire ait donné un avis raisonnable au locataire qu’il sera éliminé des biens s’ils ne sont pas retirés.[12] La dernière option comporte un risque, car, s’il s’avère que les biens ont été cédés à tort dans le cadre d’une action intentée contre le propriétaire, celui-ci peut être responsable de la valeur marchande des biens au moment de la conversion. Établir l’abandon des marchandises Établir que les biens sont abandonnés est une étape importante pour les propriétaires, car l’abandon est une défense contre le délit de conversion. La Cour d’appel de l’Ontario a discuté du moment où une propriété commerciale peut être considérée comme abandonnée dans l’affaire Dean v Kotsopoulos.[13] Les faits de l’affaire concernent un locataire qui quittait les lieux après la résiliation du bail et qui a commencé à enlever l’équipement de restaurant qu’il avait acheté du propriétaire. Le lendemain, lorsque le locataire est revenu pour enlever le reste de l’équipement, il a constaté que les serrures des lieux avaient été changées, et le propriétaire a finalement déclaré que l’équipement avait été abandonné et que le locataire n’avait donc aucun droit. La Cour d’appel de l’Ontario a conclu que les biens n’avaient pas été abandonnés et a réitéré que l’abandon se produit lorsqu’il y a « abandon, désertion totale et renonciation absolue » de biens privés par l’ancien locataire, et que la partie qui allègue l’abandon doit prouver, selon la prépondérance des probabilités, que le locataire avait l’intention d’abandonner les biens meubles. [14] L’arrêt Stewart v Gustafson, une décision de la Cour du Banc de la Reine de la Saskatchewan citée en référence dans l’analyse de l’affaire Dean v Kotsopoulos, fournit des critères et des conseils sur le moment où un bien sera considéré comme abandonné par les tribunaux. Le fardeau de la preuve incombe au propriétaire qui doit démontrer que le locataire avait l’intention d’abandonner ses biens et que les mesures prises par le propriétaire à l’égard des biens étaient raisonnables. En fin de compte, l’intention du locataire est le facteur le plus important pour déterminer si des biens sont abandonnés, ce qui est reflété dans les critères. En appliquant ces critères au contexte des biens laissés par un locataire commercial, il faut tenir compte des éléments suivants pour déterminer si le contexte factuel permet de conclure à une intention d’abandon : L’écoulement du temps — combien de temps les biens ont-ils été laissés sans surveillance par le locataire ? Nature de la transaction — l’intention d’abandonner peut être établie par la nature de la transaction qui a conduit le locataire à quitter les biens. Conduite du propriétaire — l’abandon d’un bien meuble peut être déduit lorsqu’un locataire omet d’enlever ses biens meubles dans un délai raisonnable après avoir reçu un avis du propriétaire exigeant l’enlèvement. Nature du bien — plus la valeur des biens abandonnés est élevée, plus il est difficile de déduire qu’il y avait une intention d’abandon. L’abandon comme moyen de défense pour la conversion Si un propriétaire a pu établir que les biens ont été abandonnés, il peut se défendre avec succès contre la responsabilité en vertu du délit de conversion. Cette question a été examinée dans l’affaire Graham v 10 Tecumseh Ave. West Inc., une affaire entendue en Ontario par la Cour supérieure de justice.[15] Un propriétaire a résilié le bail de son locataire pour défaut de paiement du loyer et a donné au locataire diverses occasions de retirer ses biens des lieux. Le propriétaire a informé le locataire que les biens seraient considérés comme abandonnés s’ils n’étaient pas retirés. Afin de pouvoir relouer les lieux, le propriétaire a fait enlever les biens et a organisé une vente aux enchères. À ce moment-là, le locataire a introduit une demande de dommages-intérêts pour conversion contre le propriétaire. Dans son analyse, la cour a tenu compte des facteurs énoncés dans l’affaire Dean v Kotsopoulos et a conclu que le propriétaire avait établi l’abandon de la propriété. La cour a constaté que le locataire avait omis de se conformer à diverses ordonnances du tribunal, y compris une condamnation aux dépens, et qu’il n’avait fait aucune tentative significative pour récupérer sa propriété malgré plusieurs occasions de le faire. À ce stade, on pouvait déduire à juste titre que le locataire n’avait aucun intérêt de récupérer ses biens, mais qu’il voulait des dommages-intérêts pour les biens non désirés. Le tribunal, rejetant la demande, a jugé que le propriétaire n’était donc pas responsable des dommages-intérêts pour conversion lorsqu’il a retiré les biens du locataire pour relouer les lieux. En Colombie-Britannique, les obligations d’un dépositaire face à l’abandon de ses biens par une partie ont été discutées par la Cour suprême de la Colombie-Britannique dans l’affaire Duet Marketing Corp. v Spetifore.[16] Dans cette affaire, qui est considérée comme la principale autorité de la Colombie-Britannique dans le domaine des biens abandonnés par un locataire commercial, l’acheteur d’un terrain avait donné un avis au vendeur pour qu’il retire l’équipement de brasserie qui avait été vendu à un tiers, mais qui n’avait pas encore été ramassé. L’équipement[17], qui était un dépôt gratuit pour le vendeur, était devenu un dépôt involontaire pour l’acquéreur. Le tiers est finalement venu chercher l’équipement, mais on lui a dit qu’il ne pouvait pas prendre celui à l’intérieur du bâtiment. Entre-temps, l’acheteur avait enlevé l’équipement et en avait vendu la majeure partie à la casse, ce qui a amené le tiers à intenter une action en dommages-intérêts. Le tribunal a estimé que l’acheteur du terrain était responsable des dommages en vertu du délit de conversion, car il a été jugé qu’un dépositaire involontaire n’est pas tenu de laisser les biens concernés à l’endroit exact où ils se trouvent, mais qu’il doit prendre « un soin raisonnable dans les circonstances ».[18] Pour l’instant, il semble que les propriétaires commerciaux de l’Alberta doivent se tourner vers la common law pour trouver des solutions au problème des biens abandonnés. La réparation qui peut être obtenue dépend en partie du fait que le bail a été résilié ou non, comme indiqué ci-dessus. Prévenir les situations avec les clauses du bail Il est fortement conseillé d’éviter les situations difficiles en incluant dans le bail des dispositions qui décrivent spécifiquement ce qui se passera si un bien est laissé sur place après la fin du bail.[19] Ceci est particulièrement vrai en Alberta, où il n’y a pas de législation traitant spécifiquement des locations commerciales, mais reste vrai dans les provinces où une législation existe. Avoir une procédure décrite que les deux parties connaissent réduit considérablement la probabilité d’avoir à engagées des procédures judiciaires après la résiliation du bail. [1] Residential Tenancies Act, SA 2004, c R-17.1 [2] Ibid at ss. 31(2) [3] Richard Olson, A Commercial Tenancy Handbook, (Canada: Carswell, 2021) at ss 8.3 [4] Ibid at ss. 8.8 and 8.10 [5] Ibid at ss 6.22 and 6.18 [6] Ibid [7] Olson, supra note 3 at ss 6.22 [8] Olson, supra note 3 at ss 6.22 [9] Olson, supra note 3 at ss 6.22 [10] 916470 Alberta Ltd v Standard Life Assurance Co, 2005 ABQB 123 at para 22 [11] Olson, supra note 3 at 6.22 [12] Olson, supra note 3 at 6.22 [13] Dean v Kotsopoulos, 2012 ONCA 143 [14] Ibid at para 17 [15] Graham v 10 Tecumseh Ave. West Inc. 2016 ONSC 7685; Harvey M. Haber and Mark A. Ross, Haber and Ross: Top Commercial Leasing Cases, (Canada : Carswell, 2019) at pp 237 [16] Duet Marketing Corp v Spetifore (1986), 69 BCLR 368 (BCSC) [17] D. Ross McGowan, Remedies Upon Default of a Commercial Lease by a Tenant: What to do when a Tenant Abandons, (British Columbia: CLEBC, 2007) at pp 16-19. [18] Ibid at para 372 [19] Olson, supra note 3 at ss 3.101